Por estos días, las propiedades horizontales de uso comercial, como de uso residencial y uso mixto; vienen desarrollando sus asambleas ordinarias. En uso de la lectura de los estados financieros y, como tema relevante los Contadores como los respectivos Revisores Fiscales, de las propiedades horizontales de uso exclusivo residencial, han puesto no tanto a consideración de los asambleístas, sino, para informar que: En adelante, el alquiler de las zonas comunes de la propiedad horizontal de uso residencial, deben empezar a cobrar el impuesto sobre las ventas.
Los encargados de elaborar la contabilidad, como el quien audita los mismos, hacen esta presentación bajo el argumento que a finales del año 2024 y en lo corrido del 2025 la administración de impuestos viene informado a través de comunicados a los administradores de los conjuntos residenciales, lo siguiente. Los espacios comunes que se alquilen deben generar el cobro del diez y nueve por ciento (19%) por impuesto sobre las ventas.
De otra parte, se le hace saber a los asambleístas que, la administración de impuestos dio a conocer un comunicado de prensa el pasado 14 de marzo de 2025 para indicar: (Trascribimos parte del comunicado)
(…) Bogotá, D.C., 14 de marzo de 2025.
La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) reitera que el alquiler de las zonas comunes por parte de las propiedades horizontales, sean estas de uso residencial, comercial o mixto, es un servicio como cualquier otro y, en consecuencia, está gravado con el impuesto sobre las ventas -IVA. De acuerdo con lo previsto en el artículo 482 del Estatuto Tributario, las personas exentas de pagar impuestos nacionales, departamentales o municipales no están exentas del impuesto sobre las ventas -IVA.
Sobre este tema, desde el año 2014 el Consejo de Estado, [1] confirmando doctrina desde expedida desde el 2006, aclaró que las propiedades horizontales son “contribuyentes del IVA por la explotación económica de sus zonas comunes, a través de la prestación del servicio de parqueadero y por la cesión de dichas zonas a favor de terceros».
“Cuando los conjuntos alquilan parqueaderos, piscinas, salones comunales, gimnasios, bbq, u otros espacios de zonas comunes, están prestando un servicio, independiente de que quien alquile sea propietario, residente o visitante. El Estatuto Tributario establece que ese servicio que se presta está gravado con IVA y debe generarse la respectiva facturación electrónica. Cuando el uso de estas zonas comunes se dé a manera de préstamo o cuando su costo esté incluido dentro de la cuota de administración, sin que haya un cobro por concepto de alquiler, no se genera el IVA», aseguró Gustavo Peralta Figueredo, director de Gestión Jurídica de la DIAN.
Es así, como se han hecho las presentaciones en los respectivos conjuntos residenciales, para indicarle a los propietarios, que cuando se usen las zonas comunes por concepto de alquiler de estos bienes, se debe empezar a cobrar el IVA. Bien, frente a este tema, el cual no es menor, debido no solo a su impacto en las obligaciones fiscales del conjunto residencial, sino, para quienes, acostumbran a utilizar las zonas comunes a título de recreación, de esparcimiento y porque no decirlo, en varias ocasiones son utilizados no para hacer deporte, sino para fines médicos (Un ejemplo, el uso de la piscina, el cual se alquila, no para hacer deporte, sino con el único beneficio de hacer terapias). En fin, estos temas, se convierten en difíciles y complejos de entender por parte de los propietarios (asambleístas).
Vamos a explicar si las propiedades horizontales de uso residencial deben acatar o no volverse responsables del impuesto sobre las ventas – IVA.
Primero, las propiedades horizontales de cara al impuesto sobre la renta.
Recordemos que la expedición de la Ley 1607 de 2012 en su artículo 186 estableció. (…) ARTíCULO 186°. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la ley 675 de 2001.
Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.
Parágrafo 1. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.
Parágrafo 2. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial
Nótese que, esta Ley del año 2012, lo que dispuso fue pasar de no contribuyentes a contribuyentes del impuesto sobre la renta a las propiedades horizontales de uso comercial o mixto. Y, fíjense que, la misma norma dispuso en su parágrafo 2., excluir de esta responsabilidad las propiedades horizontales de uso residencial.
Segundo, las propiedades horizontales de cara al impuesto sobre las ventas – IVA.
La administración de impuestos para argumentar su postura frente al cobro de este impuesto en las propiedades horizontales de uso residencial dice que: Las personas exentas de pagar impuestos nacionales, departamentales o municipales no están exentas del impuesto sobre las ventas -IVA.
De esta, manera se está imponiendo a los conjuntos residenciales hacer el cobro del IVA por el uso de sus zonas comunes.
Sin embargo, la administración olvida lo dispuesto por el artículo 4 del estatuto tributario, frente al impuesto sobre las ventas – IVA., el cual dice. Sinónimos. Para fines del impuesto sobre las ventas se consideran sinónimos los términos contribuyente y responsable.
Bajo este entendido, si bien, la norma habla que las personas exentas de pagar impuestos no lo están del IVA., consideramos que esto efectivamente debe aplicar a todas aquellas personas que son contribuyentes. Las propiedades horizontales residenciales por norma superior no caben dentro de este grupo; como tal, están consideradas como NO CONTRIBUYENTES, y al no cumplirse este requisito, tampoco deben considerarse como responsables del IVA.
De otra parte, el artículo 482 del estatuto tributario, indica que las personas exentas de pagar impuestos…, consideramos que tampoco aplica a las propiedades horizontales residenciales, ya que Ellas, no están exentas de pagar impuestos, están es catalogadas como no contribuyentes del impuesto sobre la renta, lo cual las coloca en un estatus diferente en lo que respecta al pago de impuestos.
Así, las cosas, no compartimos el pronunciamiento de la DIAN al tratar de incluir a las propiedades horizontales residenciales como responsables del IVA., por cuanto al amparo de los artículos 4 y 482 del estatuto tributario, para el cobro del IVA., debe cumplirse el sinónimo de contribuyente y responsable, y estar exento de pagar impuestos; lo cual no se cumple en las propiedades horizontales residenciales.
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